“Ce n'est pas le risque pays qui détruit la valeur, c'est l'inadéquation entre la durée du capital et la durée du projet.”
Un décalage structurel
La plupart des véhicules d'investissement qui interviennent sur les marchés africains et asiatiques émergents fonctionnent sur des durées de vie de sept à dix ans, dont trois à quatre années consacrées au déploiement. En pratique, la fenêtre réelle de détention se réduit souvent à quatre ou cinq ans.
Or les projets qui créent le plus de valeur sur ces marchés — un quartier d'affaires, un terminal logistique, une unité de transformation agro-industrielle — atteignent rarement leur régime de croisière avant cinq à sept ans. L'écart est structurel, et il se paie au moment de la sortie.
Les symptômes du capital trop pressé
Nous observons systématiquement les mêmes signaux dans les dossiers que nous reprenons : des programmes de travaux comprimés pour tenir un calendrier de sortie, des baux signés à des conditions dégradées pour afficher un taux d'occupation, des cessions conduites au plus mauvais moment du cycle local.
Aucune de ces décisions n'est irrationnelle prise isolément. Toutes le deviennent lorsqu'elles répondent à une contrainte de liquidité étrangère à l'actif lui-même.
Ce que change un horizon long
Un horizon de sept à douze ans modifie l'ensemble des arbitrages. Il permet d'engager des travaux lourds dont le retour s'étale, de refuser un locataire médiocre, d'attendre une fenêtre de refinancement favorable ou de laisser une équipe de direction faire ses preuves.
Il change également la nature de la relation avec les partenaires locaux. Un investisseur dont l'horizon est connu et long est traité différemment : il obtient de meilleures conditions d'entrée, un meilleur accès au pipeline et davantage de latitude en cas de difficulté passagère.
La contrepartie
Cette approche a un coût. Elle suppose un capital dont la maturité n'est pas contrainte, une capacité à porter des actifs qui ne se valorisent pas linéairement, et une discipline de sélection nettement plus stricte à l'entrée : on ne s'engage pas pour dix ans sur un actif dont on n'est pas certain.
C'est précisément pour cela que nous écartons la grande majorité des dossiers que nous étudions. La sélectivité n'est pas une posture : c'est la condition de la patience.
Ce document reflète l'opinion de son auteur à la date de publication. Il ne constitue ni une offre, ni une recommandation, ni un conseil en investissement.